A közös képviselő meghatalmazása

A társasház működésében gyakori és igen komoly akadályt jelenthet, ha a lakóközösség nagyobb része passzív, nem vesz részt a megbeszéléseken és szavazásokon. A távolmaradók persze meghatalmazhatnak más, számukra megbízható szereplőt is, hogy képviselje őket, ez az illető pedig akár a közös képviselő is lehet. Utóbbi azonban sokszor újabb vitákat szül, amelyek szerint a közös képviselő visszaélhet a túl sok meghatalmazással. A Ptk. XIX. fejezete szabályozza az ügyleti képviseletet, illetve az erre irányuló meghatalmazást, valamint a 2003-as társasházakról szóló törvény is kitér a közgyűlésen történő képviseletre és meghatalmazásra is Nézzük, milyen lehetőségeink vannak arra, hogy elkerüljük a visszaélésekkel kapcsolatos vitákat!

Mit kell tudni a meghatalmazásról?
A meghatalmazással kapcsolatban több formai és jogszabályi követelménynek kell megfelelni, hogy érvényesen képviselhessen minket a kiszemelt ismerős a közgyűlésen, ezekről korábbi cikkünkben írtunk.

A társasházak esetében általános szabály, hogy a tulajdonostársat teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt eseti vagy általános meghatalmazással bármilyen cselekvőképes személy képviselheti. Ezáltal tehát a közös képviselőt is megbízhatja az adott tulajdonos, hogy a közgyűlésen képviselje az érdekeit az ő távollétében.

shutterstock_571451167

Jönnek a viták
A probléma akkor merül fel, amikor a közgyűlésen a közös képviselő több, akár szavazati többséget biztosító meghatalmazással rendelkezik. Ilyenkor gyakran felmerül vita a tulajdonosok részéről, hogy ezáltal a közös képviselő gyakorlatilag szabadkezet kap az ő ügyeik intézésében, amit ők nem néznek örömmel.

A jó hír, hogy ezeknek a helyzeteknek az SZMSZ kereteket szabhat. Ugyanis a Ptk. 221.§ (3) bekezdéséhez képest tartalmazhat további korlátozásokat is, és rendelkezhet úgy, hogy közös képviselet tulajdonostársat közgyűlésen meghatalmazás alapján egyáltalán nem képviselhet. Ha az SZMSZ nem tartalmaz erre vonatkozóan megkötéseket, abban az esetben a törvényi előírások a mérvadóak, tehát a képviseleti jogot a képviselőhöz, a másik félhez vagy az érdekelt hatósághoz intézett nyilatkozattal (meghatalmazás) lehet létesíteni.

Mikor érvényes a meghatalmazás?
Az ide vonatkozó Ptk. bekezdése azt is megköti, milyen estekben lehetséges a meghatalmazás. A közös képviselő nem járhat el abban az esetben, ha a képviselendő személy érdekei, véleménye ellentétes a sajátjával, tehát a meghatalmazással résztvevő közös képviselőével. Akkor is igaz ez, ha az általa képviselendő két személy között volna érdekellentét, ekkor sem képviselheti tehát közös képviselő a feleket. [Ptk. 221-223. §] Ilyen jellegű érdekellentét fennállhat például akkor, ha a közös képviselő megbízatásáról vagy munkájának elfogadásáról szól a határozat és a közös képviselő valamely tulajdonostárs meghatalmazottjaként szeretne eljárni. Egyebekben a meghatalmazás nem kizárt akár több személytől vagy a közös képviselő részére sem.

A törvény csak akkor engedi a közös képviselet meghatalmazotti lehetőségeinek a korlátozását, ha a közös képviselet olyan tulajdonostársat vagy haszonélvezőt képvisel, akivel a társasház-közösség szemben áll, vagy akivel szemben a társasház-közösség ellenérdekelt.