Mélyen gyökerező problémák – a társasházi teremgarázs használata

A társasházban minden tulajdonostársat megillet a tulajdoni hányadának megfelelő rész a közös tulajdonból, így a parkolóhelyekből is. A teremgarázsok tekintetében azonban számos speciális kérdés merülhet fel. Komoly fejtörést okozhat például a tulajdonosoknak, ha valaki anélkül adná el lakását, hogy a gépjármű-beálló használati jogát is értékesítené.  Olvassa el, milyen esetekkel kell számolnia, és mi segíthet a helyzet megoldásában!

A társasházak esetében a parkolóhelyek felosztásával kapcsolatban gyakran merülnek fel viták. A leggyakoribb probléma amiatt adódik, hogy egyre több családnak és lakónak van saját autója, így szűkössé válik a hely, nincs elegendő parkolóhely mindenkinek. A helyzet megoldására számos lehetőség van, a szituáció rendezése azonban így is komoly kihívás a lakóközösségeknek. Ennél is speciálisabb esetet jelenthetnek azonban a teremgarázsok.

Parkolóhely-használat
Az újabb építésű társasházaknál az épülethez tartozó teremgarázs már szinte természetes jelenség. A gépjármű-beállók használatát ezek esetében rendszerint a külön tulajdonban álló lakásokhoz társítják úgy, hogy a beállókat az alapító okiratban társasház közös tulajdonaként tartják meg, és rendelkeznek arról, hogy melyik lakáshoz milyen jelű gépjármű-beálló tartozik.

shutterstock_539320645

A társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekor ilyen esetekben a külön tulajdonban álló lakások tulajdoni lapjára az adott jelű gépjármű-beálló használata külön megjegyzésként van feltüntetve. Így egyértelmű, hogy melyik lakáshoz melyik gépjármű-beálló tartozik. Az esetleges parkolóhely-felosztási viták ilyen módon elkerülhetőek, viszont a lakástulajdonosok így nem rendelkezhetnek külön a gépjármű-beállójuk használati jogáról.

Hátrány az eladásnál
Ha például a tulajdonos nem válna meg a lakáshoz tartozó parkolóhelytől, vagy az érdeklődő a vételáron felül már nem tudja megfizetni a kocsibeálló értékét, a fenti megoldás megnehezítheti a lakás értékesítését. Ebben az esetben szükséges szétválasztani a lakás tulajdonjogát és parkolóhely használati jogát.

A használat jog személyhez kötött, vagyis a haszonélvezeti joghoz hasonlóan, más tulajdonában álló dolog használatára is vonatkozhat. A használat joga bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, viszont a Legfelsőbb Bíróság a BH2007.167 számú jogesetben kijelentette, hogy a társasházi közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész – legyen akár egy felszíni parkoló, vagy akár mélygarázs – nem minősül más tulajdonában álló dolognak. Eszerint tehát a közös tulajdonról egy tulajdonos nem rendelkezhet, ezért is érdemes tehát megfontolni, mi kerüljön külön és mi közös tulajdonba a házban.

Megoldás
A megoldást az jelentheti, ha az alapító okiratban a teremgarázst a tulajdonostársak külön albetétként tüntetik fel, és ezzel kiveszik a társasházi közös tulajdonból. Így a lakás tulajdonjogának átruházásával a parkolóhely tulajdonjoga nem száll át automatikusan az új tulajdonosra, mert az ingatlan tulajdoni lapján a tulajdoni hányadhoz már társítható lenne a parkolóhely használati joga anélkül, hogy a használat jogát be kellene jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.