Erre figyeljen, ha albérletbe adja a lakását!

Rengeteg kellemetlen esetről hallani az albérletek kapcsán, és nem egy ezek közül a tulajdonos, illetve a lakóközösséget terheli. Lássuk, mire kell mindenképp odafigyelni a problémák megelőzéséhez!

Ahogy korábbi cikkünkben is írtuk, mindenképp érdemes szerződést írni a lakásbérlésről ahhoz, hogy mindkét fél biztosítva érezze magát. hatványozottan igaz itt ugyanis, hogy a szó elszáll, az írás megmarad, ehhez tudja tartani magát mindkét fél. Ez pedig az alábbiak miatt kulcsfontosságú tényező.

Szerződési alapok

A bérlő és a kiadó, valamint a lakás adatai mellett mindenképp érdemes az alábbiakat a szerződésbe foglalni:

  • a szerződés időtartama: mennyi időre szól a szerződés, határozott vagy határozatlan időre számíthatnak a kapcsolat megmaradására a felek, illetve mivel jár, ha az egyik fél felbontaná a megállapodást,
  • a bérleti díj mértéke,
  • a bérlő által nyújtandó kaució mértéke,
  • az esetleges szerződésszegések súlyosságának megállapítása, szankciói,
  • háziállat tartására vonatkozó szabályok,
  • átalakításokra vonatkozó szabályok: a bérlő mennyiben változtathat a lakás képén, elrendezésén
  • ki mennyiben felelős az esetleges káresetekért, a javítások finanszírozásáért.

Ezekkel a legalapvetőbb jogviták megelőzhetőek, illetve segítenek abban, hogy a felek pontosan tudják, hogyan tervezhetnek egymással az adott lakás bérlése kapcsán. Persze minden eshetőségre nem kell kitérni a szerződésben, hiszen a fennmaradó ügyekben a Polgári Törvénykönyv és a lakásbérleti törvény lesznek meghatározóak.

shutterstock_614576666

Közjegyzőhöz forduljak?

Nem kötelező, de igény szerint a teljes biztonság kedvéért a felek megegyezhetnek, hogy a szerződést közjegyzővel közokirati formába foglaltatják. Ezzel elérhető, hogy jogvita esetén a felek kérhetik a szerződés végrehajtási záradékkal történő ellátását. Ennek külön előnye, hogy számos hosszadalmas és nem kevésbé költséges peres eljárást kerülhetünk el. Ha például a bérlő nem hajlandó önként kiköltözni, a kilakoltatáshoz előbb bírósági eljárást kell elindítani a végrehajtás előtt, ha nem láttuk el ilyen záradékkal a szerződést a közjegyző előtt. Ilyen esetekben tehát komoly könnyebbséget jelenthet ez a biztonsági lehetőség

Határozott vagy határozatlan időre?

A szerződés szólhat határozott és határozatlan időre, ami befolyásolja a szerződésfelmondás jogát. A határozott időre szóló szerződést ugyanis alapvetően mindkét félre kötelező, határidő előtt sem a bérlő, sem a bérbeadó nem szüntetheti meg a szerződést nyomós ok nélkül. Ebben az esetben csak szerződésszegéssel bontható fel a megállapodás, amit külön kell szabályozni a szerződésben. Az idő előtti felmondást általában a kaucióhoz kötik, ezért erre mindenképp érdemes figyelmet fordítani az aláírás előtt.

A határozatlan idejű szerződéseket ellenben bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végéig felmondhatja. Ha ezt a határidőt a szerződést felmondó fél elmulasztja, a jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére lehet és kell felmondottnak tekinteni.

A gyakorlatban sok problémát okoznak a jogszerűtlen felmondások, ezért érdemes a felmondást is írásban rögzíteni. Érdemes emellett aláíratni a kézbesített felmondási papírt dátummal együtt, de hivatalos, tértivevényes levélben is intézhető az ügy, hogy nyoma maradjon.

Szokásos problémák

Nem ritka eset, hogy a bérlő elmarad a bérleti díjjal, rongálja az ingatlant vagy esetleg más célra hasznosítja, a bérbeadó engedélye nélkül albérletbe adja. Ezek megelőzése érdekében érdemes eleve a szerződés részévé tenni, hogy milyen súlyú szerződésszegést tekintünk az azonnali hatályú felmondás alapjának. De vannak olyan esetek is, amelyeket maga a Lakásbérleti törvény nevesít és türelmi idő kitűzését teszi kötelezővé a bérbeadó számára.

Például ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet – ilyenkor azonban legalább 15 nap felmondási időt kell biztosítani. Ez a szabály akkor is, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás indokául.

A Polgári Törvénykönyv pedig külön nevesíti azt az esetet, amikor a bérlő vagy a vele együtt lakó személy bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja. Ilyenkor is kötelező azonban legalább 15 napos felmondási időt tűzni – kivéve, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.

Forrás: Napi.hu