A közös képviselő meghatalmazása

A társasház működésében gyakori és igen komoly akadályt jelenthet, ha a lakóközösség nagyobb része passzív, nem vesz részt a megbeszéléseken és szavazásokon. A távolmaradók persze meghatalmazhatnak más, számukra megbízható szereplőt is, hogy képviselje őket, ez az illető pedig akár a közös képviselő is lehet. Utóbbi azonban sokszor újabb vitákat szül, amelyek szerint a közös képviselő visszaélhet a túl sok meghatalmazással. A Ptk. Hatodik könyvének III. fejezete szabályozza az ügyleti képviseletet, illetve az erre irányuló meghatalmazást, valamint a 2003-as társasházakról szóló törvény is kitér a közgyűlésen történő képviseletre és meghatalmazásra is Nézzük, milyen lehetőségeink vannak arra, hogy elkerüljük a visszaélésekkel kapcsolatos vitákat!

Mit kell tudni a meghatalmazásról?
A meghatalmazással kapcsolatban több formai és jogszabályi követelménynek kell megfelelni, hogy érvényesen képviselhessen minket a kiszemelt ismerős a közgyűlésen, ezekről korábbi cikkünkben írtunk.

A társasházak esetében általános szabály, hogy a tulajdonostársat teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt eseti vagy általános meghatalmazással bármilyen cselekvőképes személy képviselheti. Ezáltal tehát a közös képviselőt is megbízhatja az adott tulajdonos, hogy a közgyűlésen képviselje az érdekeit az ő távollétében.

shutterstock_571451167

Jönnek a viták
A probléma akkor merül fel, amikor a közgyűlésen a közös képviselő több, akár szavazati többséget biztosító meghatalmazással rendelkezik. Ilyenkor gyakran felmerül vita a tulajdonosok részéről, hogy ezáltal a közös képviselő gyakorlatilag szabadkezet kap az ő ügyeik intézésében, amit ők nem néznek örömmel.

A jó hír, hogy ezeknek a helyzeteknek az SZMSZ kereteket szabhat. Ugyanis a Ptk. idevonatkozó bekezdéséhez képest tartalmazhat további korlátozásokat is, és rendelkezhet úgy, hogy közös képviselet tulajdonostársat közgyűlésen meghatalmazás alapján egyáltalán nem képviselhet. Ha az SZMSZ nem tartalmaz erre vonatkozóan megkötéseket, abban az esetben a törvényi előírások a mérvadóak, tehát a képviseleti jogot a képviselőhöz, a másik félhez vagy az érdekelt hatósághoz intézett nyilatkozattal (meghatalmazás) lehet létesíteni.

Mikor érvényes a meghatalmazás?
Az ide vonatkozó Ptk. bekezdése azt is megköti, milyen estekben lehetséges a meghatalmazás. A közös képviselő nem járhat el abban az esetben, ha a képviselendő személy érdekei, véleménye ellentétes a sajátjával, tehát a meghatalmazással résztvevő közös képviselőével. Akkor is igaz ez, ha az általa képviselendő két személy között volna érdekellentét, ekkor sem képviselheti tehát közös képviselő a feleket. Ilyen jellegű érdekellentét fennállhat például akkor, ha a közös képviselő megbízatásáról vagy munkájának elfogadásáról szól a határozat és a közös képviselő valamely tulajdonostárs meghatalmazottjaként szeretne eljárni. Egyebekben a meghatalmazás nem kizárt akár több személytől vagy a közös képviselő részére sem.

A törvény csak akkor engedi a közös képviselet meghatalmazotti lehetőségeinek a korlátozását, ha a közös képviselet olyan tulajdonostársat vagy haszonélvezőt képvisel, akivel a társasház-közösség szemben áll, vagy akivel szemben a társasház-közösség ellenérdekelt.