Közösköltség-tartozás: Az eladót vagy a vevőt terheli a jog szerint?

Korábban már mi is írtunk a közösköltség-tartozás elszámolásáról, illetve hogy lakásvásárlás esetén milyen gondok adódhatnak, ha tartozással vesszük meg az ingatlant. A témához kapcsolódóan az Index.hu cikkében azt olvashatjuk, hogy a Kúria által felállított joggyakorlat-elemző csoport is azt állapította meg, hogy nincs megegyezés arról, hogy az eladó vagy a vevő fizeti meg a közösköltség-tartozást.

Több tucat bíróság válaszolt a csoport kérdőívén arra a kérdésre, hogy “a társasházi külön tulajdon (lakás, üzlethelyiség) eladása esetén a társasház kitől követelheti az eladáskor fennálló közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől?” A válaszadók közül

  • 23 bíróság álláspontja szerint az eladónak kell fizetnie,
  • 12 szerint a vevőnek,
  • 3 szerint pedig mindkettejüket perelheti a társasház, és majd utólag, a tartozás megfizetése után, külön perben rendezhetik egymás közt az elszámolást.

A Kúria által június 12-én elfogadott összefoglaló szerint a dilemma a joggyakorlat-elemző csoporton is kifogott. A tagok véleménye megoszlott, “a több ülésen is átívelő vita nem vezetett eredményre, végül nem alakult ki egységes álláspont”. Az utolsó ülésükön a 14 tag közül 7-en az eladó, 5-en a vevő fizetése mellett tették le a garast, 2-en pedig tartózkodtak.

shutterstock_319418210

Azok, akik szerint az eladónak kell fizetnie, azt mondják: a vevő költségviselési kötelezettsége nem kezdődhet korábban, mint a kötelezettségek alapjául szolgáló jogviszony. Vagyis leegyszerűsítve: a vevőn nem lehet olyan tartozást behajtani, ami még azelőtt keletkezett, hogy egyáltalán az övé lett volna az ingatlan.

Akik azt mondják, hogy mégiscsak a vevőnél van a fizetési kötelezettség, így érvelnek: a törvény szerint a mindenkori tulajdonostársaknak kell biztosítania a társasház működéséhez szükséges pénzt, így hát a vevőnek számolnia kell azzal, hogy az ingatlannal együtt az ahhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket is megszerzi, a korábbi tulajdonos státuszába lép. Ezt az álláspontot igazolja szerintük az is, hogy jelzálogjogot is lehet bejegyezni az új tulajdonosohoz került lakásra az elődje által felhalmozott hátralék biztosítására. (A jogi érveléseket részletesebben itt, a 4-6. oldalon lehet olvasni.)

Oldják meg rendeletmódosítással

A Kúria szerdai, félévzáró sajtótájékoztatóján Wellmann György, a Kúria polgári kollégiumának vezetője beszélt a problémáról. Elmondta: a Kúria úgy döntött, hogy jogalkotást fog kezdeményezni a kérdésben. Megkeresi a földművelésügyi minisztériumot, hogy módosítsa a vonatkozó rendeletet. Azt szeretnék: kerüljön bele a rendeletbe az adásvétel bejegyzésének a feltételeként, hogy a közös képviselő adjon igazolást a közösköltség-tartozásról. Úgynevezett nullás igazolást persze most is lehet és szokás is kérni, de nem kötelező, és most ha ez elmarad, az adásvétel attól még megtörténik.

Ha a megkeresésnek nem lesz eredménye, akkor a Kúria polgári kollégiumának vezetője szerint egy jogegységi határozattal el kell majd dönteni a kérdést.